Het dienen van twee heren

De Rechtbank Amsterdam heeft op 13 maart 2013 uitspraak gedaan over de courtage die de verhuurmakelaar aan de huurder in rekening brengt. Of dienen van twee heren. Het bureau kreeg de opdracht om de commissie terug te betalen. De uitspraak veroorzaakte onduidelijkheid en ongerustheid bij de leasemaatschappijen. Klopt de bewering? Moeten leasemaatschappijen zich nu zorgen gaan maken? Moeten ze bedrijfsprocessen of zelfs verdienmodellen aanpassen? In dit artikel zullen we de verklaring in detail introduceren. We zullen bepalen wanneer en wanneer we geen bemiddelingskosten aan de huurder in rekening brengen. Ten slotte geven we enkele praktische tips en suggesties.

Het Burgerlijk Wetboek verbiedt mediation in twee richtingen. Soms wordt dit een verbod op het bedienen van twee hosts genoemd. Dit verbod is niet onlogisch, aangezien de twee partijen meestal andere belangen hebben bij de overeenkomst. Huurders willen bijvoorbeeld lage huurprijzen, terwijl verhuurders juist het tegenovergestelde willen. Daarom is het voor een bemiddelaar of aannemer onmogelijk om tegelijkertijd aan zowel de huurder als de verhuurder diensten te verlenen. Zelfs als de mediator geen salaris ontvangt van een van zijn twee meesters, geldt het verbod nog steeds. De wetgever legde ook sancties op: de mensen die voor de twee heren werkten, hadden helemaal geen recht op loon. Zelfs als hij geen klanten pijn deed, deed hij dat niet.

Ook al bemiddelt de makelaar de huurder voor de woning die de huurder huurt, maar runt de verhuurder vaak de zaak voor hem (“geen vreemden tussen elkaar”), dan mag aangenomen worden dat hij ook optreedt voor de verhuurder. Dit dient de twee meesters. Dit is een recente zaak bij de Rechtbank Utrecht Street. De makelaar heeft met succes een huurovereenkomst bereikt. De huurder heeft een bepaalde bemiddelingsprovisie betaald, maar het bedrag teruggevorderd door een beroep te doen op artikel 7: 417 BW. De makelaar plaatste eerder de huurder in de woning van de verhuurder en speelde een actieve rol bij de bemiddeling bij de huurovereenkomst. Hij stelde zelfs een huurovereenkomst op tegen gunstige voorwaarden voor de verhuurder en ontving de eerste huurtermijn en borgsom.